杭州市临平区直管公房管理办法

为加强我区直管公房管理，规范直管公房租赁经营行为，保障直管公房使用安全，实现国有资产保值增值，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《杭州市人民政府办公厅关于进一步加强直管公房管理的意见》（杭政办函〔2016〕28号）和《杭州市公有住房使用权有偿转让转租管理暂行规定》等相关法律、法规及政策文件，参照《杭州市市区公有住房租赁管理试行办法》等相关规定，结合我区实际，制定本办法。

一、管理范围

本办法适用于我区行政区域内的直管公房管理；本办法所称直管公房系指国家通过没收、接管、代管、私房社会主义改造、投资新建、国有资产划转、购置、调换、拆迁安置等方式取得，产权属国家所有，由我区房地产行政主管部门代表政府直接管理的房屋。

二、管理单位及职责

杭州市临平区住房和城乡建设局（以下简称“区住建局”）是我区直管公房管理的行政主管部门，具体负责全区直管公房的管理工作。

区住建局应建立直管公房日常管理工作台账，健全直管公房产权、产籍管理制度，实行直管公房信息化管理，预防和避免国有资产流失；建立和完善安全生产责任制度及防汛抗台（雪）房屋抢修应急预案，成立抢险救灾小组，及时储备抗灾抢险物资，建立安全生产管理制度。

直管公房管理工作人员玩忽职守、贪污受贿、徇私舞弊、违法乱纪的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

三、公房类别及承租关系

（一）直管公房按照使用性质分为直管公有住房与直管非住宅公房两大类。直管公房管理单位应分别进行租赁和经营管理。直管公房管理单位和承租人应当按照房屋的设计用途合理使用，不得擅自改变房屋用途。直管公房所有权和经营权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、损坏直管公房，不得利用直管公房从事违法活动或牟取不正当利益。

（二）本办法所称承租人系指依法与区住建局签订《直管公房租赁合同》，在租赁期内享有直管公房使用权的单位或个人。《直管公房租赁合同》是承租人使用直管公房的合法凭证，任何单位或个人在未办理合法租赁手续之前，不得擅自占用直管公房。

（三）直管公房产权、产籍由区住建局统一管理，根据国家有关法律、法规的规定进行不动产权登记。除房改出售和房屋征收的产权转移、产权注销外，直管公房的权属发生转移、处置时，须按规定程序进行审批。

（四）区住建局应与承租人签订《直管公房租赁合同》，明确房屋租赁用途，约定租赁期限、面积、租金及交付方式、房屋修缮责任、安全使用责任、违约责任及退出机制相关内容，明确租赁双方的权利、义务及法律责任。《直管公房租赁合同》格式文本由区住建局统一制发。

（五）直管公房收益来源主要包括租金收入、承租权有偿转让收益、直管公房房产处置等；直管公房收益全额上缴区财政专户，纳入财政预算管理，任何单位和个人不得截留和挪用。同时，直管公有住房承租人符合房改条件的，可申请房改，并报区住建局审批。

四、承租条件及流程

直管公有住房的租赁期限一般为三年，住房困难、低保、抚恤优待对象享有优先租赁权。直管非住宅公房租赁期限一般为一到三年，对用于宾馆、超市、金融等行业且面积较大的房产可适当延长租期，但最长不得超过五年。

（一）直管公有住房承租人应同时具备以下条件：

1.为临平区3年（含）以上常住城镇户籍且年满十八周岁；

2.未享受过住房保障政策；

3.同一户籍的家庭成员住房总建筑面积不超过80平方米（含），或同一户籍的家庭成员人均住房建筑面积不足20平方米（含）。

住房困难、低保、抚恤优待对象享有优先租赁权。

（二）申请承租直管公有住房的拟承租人应当提供以下材料（校验原件）：

1．《临平区直管公有住房租赁申请表》；

2．拟承租人身份证、户口簿（或载明所在户籍成员信息的户籍证明）、婚姻状况证明；配偶已去世的应当提供死亡证明；离异的应当提供离婚证明或法院离婚判决书及子女赡养，抚、扶养权证明；因服兵役或到外地就学等原因户籍未在临平区的，应当提供原居住地派出所证明；

3．同一户籍家庭成员未享受过住房保障政策的情况证明及房产证明；

4．属于困难家庭、低保家庭、抚恤优待对象的，应当提供有效证件或相应证明材料；

5．其它相关材料。

（三）计租标准

直管公有住房的租金，承租人符合承租条件的，按照相关文件精神执行；直管非住宅公房的租金按市场租金执行。

市场租金由具有资质的社会中介机构评估确定。

五、续租条件及流程

（一）已租赁本区直管公有住房的原承租人，若符合本办法规定的直管公房承租条件的，可向区住建局申请办理续租手续；对不符合承租条件的原承租人，应由区住建局通知解除租赁关系并收回直管公有住房使用权;因历史原因，相关承租人确有需要继续承租直管公有住房，同时愿意按市场价缴纳租金的，可重新建立租赁关系。

（二）直管公有住房租赁期满，承租人如需继续租用的，应在租赁期满前三十日内，携带原租赁合同向区住建局提出书面申请，符合承租条件的，办理续租手续。租赁期满前三十日内未提出租赁申请的，根据合同约定，期满自动解除租赁关系，由区住建局通知承租人限期腾房，收回直管公有住房。

（三）直管非住宅公房租赁按现行区级行政事业单位房产出租管理有关规定执行，由区财政局、区住建局负责出租审批事项。直管非住宅公房出租前或租赁期满前，区住建局应按规定程序，办理有关审批手续。租赁期满未办理续租手续的，租赁关系自动解除，区住建局应通知承租人限期腾房，收回直管非住宅公房。

六、退租、清退条件及流程

（一）租期未满的承租人可按以下程序退出承租的直管公有住房：

1.申报：承租人向区住建局提出书面申请；

2.审核：区住建局审核同意后，与承租人终止租赁关系；

3.结算：退房前区住建局与承租人对租金进行结算，租金结算至腾退直管公房的当月月底；

4.腾退房屋：承租人应在规定时间内腾退直管公房，同时将户籍迁出，缴清水、电、气、电视、电话、物业管理及其它应由承租人承担的相关费用。

（二）存在下列情形之一的，区住建局有权解除《直管公房租赁合同》，收回房屋，并追究相应责任：

1.承租人采取隐瞒事实、提供虚假、伪造证明材料等手段，骗租公房的；

2.强占、抢占直管公房的；

3.将直管公房擅自转租、转让、转借他人或擅自调换使用的；

4.直管公有住房承租人无正当理由连续拖欠租金六个月以上的，直管非住宅公房承租人无正当理由连续拖欠租金三个月以上的；

5.承租人擅自改变房屋用途、破坏结构严重影响房屋安全，且拒不改正的；

6.利用承租直管公房进行违法活动或牟取不正当利益的；

7.法律、法规规定直管公房管理单位有权收回公房的其他情形。

（三）直管公房清退实施程序：

1.经对承租人的承租条件调查核实，如发现存在不符合承租条件的情形，区住建局立即书面通知承租人，函告公房政策规定及房屋清退理由，限期腾退公房并结清相关费用；

2.逾期未办理清退手续的，区住建局应进一步采取措施或直接通过司法途径追究责任并依法收回公房；

3.其它合法、有效的途径进行公房清退。

七、更名及公私混合产处置

（一）直管公有住房可申请办理承租人户名变更的情形：

1.在原承租人及其配偶已死亡，无人符合省、市相关政策文件规定的变更户名条件，或符合户名变更条件的自然人均放弃拟承租人资格的情况下，与原承租人系父母、子女、（外）祖父母、（外）孙子女关系，或申请户名变更时户籍落在拟更名的公房内且连续满两年（含）的其他拟承租人可申请办理变更户名。变更户名时，由拟承租人按该房屋市场评估价格的20%缴纳收益金（拟承租人变更户名后合计住房面积超过可享受的住房标准的部分，按该房屋市场评估价格的40%缴纳收益金）；

2.承租人经法院调解、判决离婚，或在民政部门办理离婚登记后，经原承租人家庭成员协商一致后，其原配偶或与其同户籍两年（含）以上的其他家庭成员可以申请作为新的直管公房承租人；

3.原承租人已死亡，经原承租人家庭成员协商一致后，其配偶或与其同户籍两年（含）以上的其他家庭成员可以申请作为新的直管公房承租人；

4.承租人及其配偶在同一地点，相邻房屋中持有两份以上租赁合同，经区住建局审核后合并为一户承租的；

5.单位集体承租要求分户的；

直管公房更名后，新承租人继续享受原承租人的权利，并承担其义务，符合条件的可申请房改。同时，更名后的新承租人不符合本办法规定的承租条件的，应按市场价缴纳租金。

（二）在直管公房征收安置房产权调换过程中，严禁出现公、私混合产权房屋（即产权为部分公房、部分私房）。对已出现的公、私混合产权直管公房，可按以下三个原则进行处理，待产权单一后，由所有人申请登记发证：

1.直管公有住房承租人符合房改条件的，可进行房改；

2.直管公有住房不符合房改条件的，如承租人愿意购买公房面积的，经审批后可按市场评估价购买，买卖过程中产生的相关税费按规定缴纳；如承租人愿意出售私有面积的，经审批后由区住建局委托有资质的中介机构评估，按规定将该套房屋整体公开拍卖，出售给第三方，所得售房款按公私面积比例分成，买卖过程中产生的相关税费按规定缴纳；

3.直管非住宅公房，如承租人愿意购买公房面积的，经审批后可按市场评估价购买；如承租人愿意出售私有面积的，经审批后由区住建局委托有资质的中介机构评估，按规定将该套房屋整体公开拍卖，出售给第三方，所得售房款按公私面积比例分成。买卖过程中产生的相关税费按规定缴纳。

承租人既不愿意购买公房面积，也不愿意出售私有面积的，可协商处理。

市场评估价由具有资质的社会中介机构进行评估确定。

八、使用权有偿转让

（一）直管公房使用权有偿转让是指直管公房承租人经区住建局同意后，将自己承租直管公房的使用权按规定程序一次性有偿转让给他人的行为。

直管公房使用权有偿转让后的房屋产权性质不变，仍属房管部门直管的直管公房。直管公房使用权转让的受让人应当与区住建局重新签订公有住房租赁合同。

非本区常住户口人员或已享受实物分房且已超过可享受面积标准的人员不能受让直管公房使用权。

（二）直管公房使用权有偿转让应当以调剂住房余缺，提高房产使用效能，有利于承租人改善住房条件为目的，按照平等自愿、诚实信用、依规定转让的原则进行。

有下列情形之一的，不得有偿转让直管公房使用权：

1.转让人未取得直管公房租赁的合法手续；

2.属于代管房产及其它需落实政策的房产；

3.使用权纠纷或承租人与房屋产权单位租赁纠纷尚未解决；

4.承租人损坏房屋结构，产权单位或物业管理部门要求其修复而尚未修复；

5.承租人拖欠房屋租金；

6.转让成套住房中的一部分；

7.同户居住的其他成年使用人（含临时出国、参军、在大中专院校求学、劳改、劳教人员等）持有异议；

8.转让后，人均住房使用面积低于10平方米；

9.法律、法规及政策规定禁止转让的其他情形。

（三）直管公房使用权的转让价格原则上不低于该公房使用权的市场评估价值。有偿转让时，由区住建局按成交价格20%的标准向直管公房使用权转让人收取公有直管公房使用权转让收益金。收取的转让收益金专项用于房屋维修与管理。直管公房使用权有偿转让，其转让收益金由转让人一次性缴纳。

（四）直管公房使用权转让后，受让人继续享受原承租人的权利，并承担其义务，符合条件的可申请房改。

（五）直管公房使用权有偿转让办理程序：

1.申请：直管公房承租人在直管公房使用权有偿转让前，应向区住建局提出经同户居住的成年使用人共同签字同意的转让书面申请，并如实申报转让价格，经初审同意后，领取《区住建局使用权转让申请审批表》。

2.签订协议：转让转租双方当事人签订转让协议。

3.受理：自转让协议签订之日起10日内，转让双方当事人向区住建局提交原租赁凭证，直管公房使用权转让协议，《直管公房使用权转让申请审批表》，身份证复印件或法人资格证明，由区住建局审批。

4.缴费：经区住建局审批同意后，转让人按规定缴纳相关费用。

5.办证：转让双方当事人凭区住建局出具的转让收款凭证，办理变更户名和租赁注销手续。

（六）直管公房使用人转让合法取得使用权的直管公房，其超过省政府办公厅《关于城镇干部职工住宅暂行标准的通知》（浙政办发〔1996〕177号）规定标准的部分面积，收益金按规定标准的2倍缴纳。

（七）原承租人拆迁时自行出资扩面的部分，该部分面积不计收收益金，受让人继续享受原承租人所享受的权利，并承担其义务。直管公房使用权转让后，受让人继续享受原承租人的权利，并承担其义务。直管公房使用权是依据本办法规定有偿取得的，其转让的直管公房使用面积计入转让人已享受的实物分房面积，不计入受让人已享受的实物分房面积。

九、征收直管公房

（一）因公共利益建设需要征收直管公房的，区住建局在接到房屋征收调查工作通知后十五日内做好直管公房承租情况的调查、汇总工作，并出具拟征收范围内直管公有住房承租人的承租资格审查意见。

直管公房被征收时，征收人应根据房屋征收政策做好承租人过渡、补偿，同时应按以下类型区别处理：

1.直管公有住房：符合承租条件的承租人，征收期间进行补偿及过渡，并予以回迁安置；不符合承租条件的承租人，应当腾退。

2.直管非住宅公房：根据房屋征收补偿政策的相关规定进行补偿。

直管公房被征收原则上实行产权调换，具体以征收安置政策为准。

（二）直管公有住房回迁安置时，区住建局根据实际情况，按照征收安置协议和直管公房管理有关规定，统一分配安置房。直管非住宅公房征收还房后按相关文件精神重新进行租赁，原承租户在同等条件下可优先承租。

十、承租人的权利与义务

（一）承租人如需对直管公房进行改造、装修或增扩设备，应事先征得区住建局的书面同意，并按《城乡规划法》《杭州市城市房屋使用安全管理条例》等相关法律法规的规定办理审批、备案手续后方可进行；承租或使用直管公房的单位或个人应爱护和合理使用直管公房及附属设施、设备，不得以任何方式将所承租的房屋设定抵押、担保。

（二）直管公房解危修缮以排除安全隐患、保证结构安全、延长房屋使用年限、满足居民日常生活基本需求为原则，着重修缮存在安全隐患的危旧房，修缮工作应当遵循轻重缓急、统筹兼顾、合理安排的原则；区住建局对直管公房进行修缮，承租人应当予以配合，不得借故拒绝搬迁和阻挠施工，对拒绝搬迁和阻挠施工造成的一切损失和相关责任由承租人承担。

（三）承租人有及时向区住建局报告所租赁房屋安全隐患和险情的义务，区住建局必须在接到报告后及时采取措施进行排危处置。

（四）直管公房出租实行先缴租后使用的原则。承租人必须按租赁合同的约定按时缴交租金，不得拖欠。

（五）对强、抢占直管公房的，应依法追究法律责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（六）出租人无故终止合同，造成承租人损失的，除应履行合同外，还应赔偿承租人的损失。

（七）承租人利用直管公房进行违法活动的，由当地公安部门依法追究相应的法律责任，区住建局应按照清退程序进行处理。

（八）承租人因使用不当造成房屋及其附属设施设备损坏，乱搭、乱建危及房屋安全或违反消防、安全、卫生等有关规定造成房屋火灾、倒塌或人员伤亡的，应当承担房屋修复、损失赔偿和相应的法律责任。

（九）承租人对违反本办法的处理决定不服的，可依照《行政复议法》《行政诉讼法》的有关规定申请复议，或直接向人民法院起诉；对逾期不申请行政复议或未向人民法院起诉，又不履行处理决定的，做出处理决定的机关将依法向人民法院申请强制执行。

本办法自2022年9月25日起施行。

临平政办〔2022〕109号.wps