一、制定背景

为加强我区直管公房管理，规范直管公房租赁经营行为，保障直管公房使用安全，实现国有资产保值增值，以及明确承租人权利义务，根据相关法律、法规及政策文件等，结合我区实际，制定本办法。

二、政策依据

1.《中华人民共和国城市房地产管理法》

2.《国有土地上房屋征收与补偿条例》

3.《杭州市人民政府办公厅关于进一步加强直管公房管理的意见》（杭政办函〔2016〕28号）

4.《杭州市公有住房使用权有偿转让转租管理暂行规定》

5.《杭州市市区公有住房租赁管理试行办法》

三、主要内容

主要内容包括管理范围、管理单位及职责、公房类别及承租关系、承租条件及流程、续租条件及流程、退租清退条件及流程、更名及公私混合产处置、使用权有偿转让、征收直管公房、承租人的权利与义务等十个部分。

1.管理范围

本办法适用于我区行政区域内的直管公房管理；本办法所称直管公房系指国家通过没收、接管、代管、私房社会主义改造、投资新建、国有资产划转、购置、调换、拆迁安置等方式取得，产权属国家所有，由我区房地产行政主管部门代表政府直接管理的房屋。

2.管理单位及职责

杭州市临平区住房和城乡建设局（以下简称“区住建局”）是我区直管公房管理的行政主管部门，具体负责全区直管公房出租审核、合同签订、租金收缴、房屋维修、安全检查、组织抢险等工作。

3.公房类别及承租关系

直管公房按照使用性质分为直管公有住房与直管非住宅公房两大类。本办法所称承租人系指依法与区住建局签订《直管公房租赁合同》，在租赁期内享有直管公房使用权的单位或个人。直管公有住房承租人符合房改条件的，可申请房改，并报区住建局审批。

4.承租条件及流程

直管公有住房承租人应同时具备以下条件：为临平区3年（含）以上常住城镇户籍且年满十八周岁；未享受过住房保障政策；同一户籍的家庭成员住房总建筑面积不超过80平方米（含），或同一户籍的家庭成员人均住房建筑面积不足20平方米（含）。租期一般为三年，住房困难、低保、抚恤优待对象享有优先租赁权。

申请承租直管公有住房的拟承租人应当如实提供相关材料，并校验原件。

直管公有住房的租金，承租人符合承租条件的，按照相关文件精神执行；直管非住宅公房的租金按市场租金执行。

5.续租条件及流程

原承租人，符合本办法规定的直管公房承租条件的，应在租赁期满前三十日内，申请办理续租；对不符合承租条件的原承租人，解除租赁关系；因历史原因，相关承租人确有需要继续承租直管公有住房，同时愿意按市场价缴纳租金的，可重新建立租赁关系。

直管非住宅公房租赁按现行区级行政事业单位房产出租管理有关规定执行，由区财政局、区住建局负责出租审批事项。

6.退租清退条件及流程

租期未满的承租人可提出直管公有住房退租书面申请，审核同意后，结清相关费用，腾空房屋，迁出户籍等，终止租赁关系。

存在下列情形之一的，区住建局有权解除《直管公房租赁合同》，收回房屋，并追究相应责任：承租人采取隐瞒事实、提供虚假、伪造证明材料等手段，骗租公房的；强占、抢占的；擅自转租、转让、转借他人或擅自调换使用的；直管公有住房承租人无正当理由连续拖欠租金六个月以上的，直管非住宅公房承租人无正当理由连续拖欠租金三个月以上的；擅自改变房屋用途、破坏结构严重影响房屋安全，且拒不改正的；利用承租直管公房进行违法活动或牟取不正当利益的；法律、法规规定直管公房管理单位有权收回公房的其他情形。

直管公房清退实施程序：经对承租人的承租条件调查核实，如发现存在不符合承租条件的情形，区住建局将对承租人进行合法、有效的途径进行公房清退。

7.更名及公私混合产处置

直管公有住房可申请办理承租人户名变更的情形：在原承租人及其配偶已死亡，无人符合变更户名条件，或符合户名变更条件的自然人均放弃拟承租人资格的情况下，与原承租人系父母、子女、（外）祖父母、（外）孙子女关系，或申请户名变更时户籍落在拟更名的公房内且连续满两年（含）的其他拟承租人可申请办理变更户名。变更户名时，由拟承租人按该房屋市场评估价格的20%缴纳收益金（拟承租人变更户名后合计住房面积超过可享受的住房标准的部分，按该房屋市场评估价格的40%缴纳收益金）；承租人经法院调解、判决离婚，或在民政部门办理离婚登记后，经原承租人家庭成员协商一致后，其原配偶或与其同户籍两年（含）以上的其他家庭成员可以申请作为新的直管公房承租人；原承租人已死亡，经原承租人家庭成员协商一致后，其配偶或与其同户籍两年（含）以上的其他家庭成员可以申请作为新的直管公房承租人；承租人及其配偶在同一地点，相邻房屋中持有两份以上租赁合同，经区住建局审核后合并为一户承租的；单位集体承租要求分户的；直管公房更名后，新承租人继续享受原承租人的权利，并承担其义务，符合条件的可申请房改。同时，更名后的新承租人不符合本办法规定的承租条件的，应按市场价缴纳租金。

在直管公房征收安置房产权调换过程中，严禁出现公、私混合产权房屋（即产权为部分公房、部分私房）。对已出现的公、私混合产权直管公房，按以下原则进行处理，待产权单一后，由所有人申请登记发证：一直管公有住房承租人符合房改条件的，可进行房改；二不符合房改条件的，承租人可以购买公房面积；三私有面积和公房面积可以整体出售给第三方，所得售房款按公私面积比例分成，买卖过程中产生的相关税费按规定缴纳。直管非住宅公房，一承租人可以购买公房面积；二私有面积和公房面积可以整体出售给第三方，所得售房款按公私面积比例分成。买卖过程中产生的相关税费按规定缴纳。三承租人既不愿意购买公房面积，也不愿意出售私有面积的，可协商处理。市场评估价由具有资质的社会中介机构进行评估确定。

8.使用权有偿转让

直管公房使用权有偿转让是指直管公房承租人经区住建局同意后，将自己承租直管公房的使用权按规定程序一次性有偿转让给他人的行为。非本区常住户口人员或已享受实物分房且已超过可享受面积标准的人员不能受让直管公房使用权。

转让人未取得直管公房租赁的合法手续；属于代管房产及其它需落实政策的房产；使用权纠纷或承租人与房屋产权单位租赁纠纷尚未解决；承租人损坏房屋结构，产权单位或物业管理部门要求其修复而尚未修复；承租人拖欠房屋租金；转让成套住房中的一部分；同户居住的其他成年使用人持有异议；转让后，人均住房使用面积低于10平方米；法律、法规及政策规定禁止转让的其他情形等都不得有偿转让直管公房使用权。

直管公房使用权的转让价格原则上不低于该公房使用权的市场评估价值。有偿转让时，由区住建局按成交价格20%的标准向直管公房使用权转让人收取公有直管公房使用权转让收益金。直管公房使用权有偿转让，其转让收益金由转让人一次性缴纳。

直管公房使用权转让后，受让人继续享受原承租人的权利，并承担其义务，符合条件的可申请房改。

直管公房使用权有偿转让办理程序：承租人在使用权有偿转让前，向区住建局提出经同户居住的成年使用人共同签字同意的转让书面申请，并如实申报转让价格，经初审同意后，领取《区住建局使用权转让申请审批表》。转让转租双方当事人签订转让协议。自转让协议签订之日起10日内，转让双方当事人向区住建局提交原租赁凭证，直管公房使用权转让协议，《直管公房使用权转让申请审批表》，身份证复印件或法人资格证明，经区住建局审批同意后，转让人按规定缴纳相关费用。转让双方当事人凭区住建局出具的转让收款凭证，办理变更户名和租赁注销手续。

直管公房使用人转让合法取得使用权的直管公房，其超过省政府办公厅《关于城镇干部职工住宅暂行标准的通知》（浙政办发〔1996〕177号）规定标准的部分面积，收益金按规定标准的2倍缴纳。

原承租人拆迁时自行出资扩面的部分，该部分面积不计收收益金，受让人继续享受原承租人所享受的权利，并承担其义务。直管公房使用权转让后，受让人继续享受原承租人的权利，并承担其义务。直管公房使用权是依据本办法规定有偿取得的，其转让的直管公房使用面积计入转让人已享受的实物分房面积，不计入受让人已享受的实物分房面积。

9.征收直管公房

直管公房被征收时，征收人应根据房屋征收政策做好承租人过渡、补偿。直管公有住房：符合承租条件的承租人，征收期间进行补偿及过渡，并予以回迁安置；不符合承租条件的承租人，应当腾退。直管非住宅公房：根据房屋征收补偿政策的相关规定进行补偿。

直管公房被征收原则上实行产权调换，具体以征收安置政策为准。

直管公有住房回迁安置时，统一分配安置房。直管非住宅公房征收还房后按相关文件精神重新进行租赁，原承租户在同等条件下可优先承租。

10.承租人的权利与义务

承租人应按规定服从直管公房各项管理，按照租赁协议履行各项权利和义务，否则承担由此造成的各项损失和法律责任。

四、实施时间

本意见自2022年9月25日起施行。

五、解读机关及解读人

解读机关:杭州市临平区住房和城乡建设局

解读人:张跃军

联系电话: 89532643