各镇人民政府、街道办事处，区直各单位：

《关于加强临平区工业用地出让及批后监管工作的指导意见》已经区政府研究同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

杭州市临平区人民政府

2023年12月8日

（此件公开发布）    

关于加强临平区工业用地出让及批后监管

工作的指导意见

为进一步促进临平区制造业高质量发展，优化要素资源配置，加强工业用地出让及批后监管工作，根据《浙江省企业投资工业项目“标准地”工作指引（2022版）》（浙发改投资函〔2022〕98号）、《关于实施“新制造业计划”推进高质量发展若干意见》（市委〔2019〕17号）、《杭州市企业投资工业项目“标准地”工作指引（2021年修订部分）》（杭发改投资〔2021〕94号）、《杭州市工业用地项目“补短板、促开工”工作指引》（杭发改〔2020〕82号）、《关于印发加强空间要素保障助推“新制造业计划”实施办法的通知》（杭规划资源发〔2019〕66号）以及《杭州市产业项目用地守则》等文件精神，结合临平区实际，特提出如下指导意见：

一、加强工业用地出让条件管控

土地出让前，各招商主体（平台、镇街）和区级各职能部门在编制和审核工业用地项目的产业类型、投资规模、用地面积、规划条件、开工时间、建设周期和经济效益等出让条件时，应按有关规划要求及国家、省、市的相关规则、政策进行充分论证，确保出让条件的科学性和严谨性，不得有排他性。

（一）科学布局工业用地项目

坚持资源节约优先战略，缓解土地供需矛盾。各招商主体要严格、科学控制项目用地规模。按照用地集约、布局集中、产业集聚的原则，在符合我区产业发展导向、国土空间规划的前提下，有序引导工业项目进区入园统筹建设。支持创新型、科技型、成长型、“专精特新”企业优先入园发展。鼓励产业链上下游和配套企业入小微企业园集聚发展，小微企业原则上通过标准厂房解决生产用房。

鼓励开发区（园区）建设标准厂房，经区政府批准同意的标准厂房可以分幢、分层转让，区政府指定的机构或国有独资（控股）公司可以参与竞买。标准厂房土地出让方案经区经科局、市规划和自然资源局临平分局联合审定后报区政府批准实施。

标准厂房项目在设置土地出让条件、挂牌出让文件（或附件）时，应注明该标准厂房用于制造业行业，规划部门在地块规划技术指标图及区位示意图的说明中，也同样予以注明该所属行业。土地出让后，发改部门以该制造业行业予以备案。

探索灵活的工业用地供应方式，推进实施长期租赁、先租后让、弹性年期出让等多元供应方式，在不同供应方式折算到最高年期土地价格基本均衡的前提下，合理确定出让（租金）起价。

（二）合理确定土地出让起价

根据《全国工业用地出让最低价标准》及杭州市政府的有关规定，全区工业用地出让最低限价为50万元/亩。工业用地出让价格不得低于土地成本，具体出让起始价由各土地出让平台、镇街提出申请后，由市规划和自然资源局临平分局提交区政府审定。

对符合杭州市及我区产业导向的战略性新兴产业、先进制造业、信息经济产业等属优先发展且用地集约的工业用地项目，根据所在平台、镇街党委（政府）的申请，由区经科局牵头召集相关部门联审通过并报区政府批准后，可按不低于我区工业用地出让最低限价标准的70%确定土地出让起价。

战略性新兴产业按照国家统计局《战略性新兴产业分类》（国家统计局令第23号）进行认定；高端制造业按照《浙江省高端装备制造业统计分类目录》（浙经信技术〔2018〕141号）进行认定；数字经济产业按照《浙江省数字经济核心产业统计分类目录》（浙经信电子〔2018〕201号）进行认定。国家、省市对上述产业分类目录有新规定的，从其规定。

（三）严格准入管控

各平台、镇街对意向竞买企业及项目要严格条件审查，严禁向淘汰类产业项目供地，严格控制限制类项目用地。意向竞买企业《工商营业执照》的生产经营范围须具备生产、制造、加工的相关资质。各平台、镇街在受理各类审核手续时，要围绕“依法统计、应统尽统”的要求，确保以工业用地出让的项目纳入工业（制造业）统计库。

1.严格净地出让。拟出让的土地必须土地权利清晰，没有涉及信访、法律纠纷，或者原有土地证及他项权利已注销，征收拆迁、补偿安置均已完全落实到位，取得考古部门的初步意见，并已纳入政府储备库。同时，施工所需的水、电、路等到达拟出让宗地红线外围，不具备上述“净地”条件的，一律不得出让。

土壤污染重点监管单位生产用地用途的变更或者在其土地使用权收回、转让前，应当由土地使用权人按照规定进行土壤污染状况调查，土壤污染状况调查报告应当作为不动产登记资料送交不动产登记机构，并报市生态环境局临平分局备案。

2.严格准入标准。工业用地项目投资强度、土地产出、税收等经济指标按《杭州市企业投资工业项目“标准地”工作指引（2021年修订部分）》规定执行，各平台、镇街对具体项目有特殊要求的，可在此基础上适当提高标准。国家级开发区、省级产业集聚区、省级开发区等有另行规定的就高执行。我区存量用地企业新拿工业土地的，平台、镇街应根据存量用地的《出让合同》《监管协议》约定，结合企业近三年平均产出等因素，明确存量用地的亩均产值、亩均税收指标。

3.严格出让计划。各平台、镇街应于每年年初制定当年工业用地“三年滚动计划”，报市规划和自然资源局临平分局审核，审核通过的可办理预审手续。考虑到工业用地项目招商及出让的特殊性，对未列入当年度工业用地出让计划的新招引项目，所在平台、镇街可以在年中进行计划补报，并纳入年初制定的工业用地出让“三年滚动计划”。

4.严格论证评审。一般工业用地项目均需进行项目预评价，水电等公共配套项目、零星土地补缺项目、非制造业项目、标准厂房项目不列入评价范围。置换用地或有特殊要求的项目用地，另有规定的从其执行。工业用地需求项目经各平台、镇街初审后，由区经科局牵头组织开展预评价工作；评价结果在征求属地镇街、平台意见后，上报区政府讨论决策。不符合上述规定的用地项目，一律不得出让。

5.严格条件审定。区经科局根据各平台、镇街的用地申请，设定工业用地招拍挂出让的产业类型、投资强度、亩均产值、亩均税收等条件，区发改局、市生态环境局临平分局、市规划和自然资源局临平分局根据区经科局出具的工业用地招拍挂出让条件，分别出具能耗、环保和规划等条件。工业用地项目需在土地挂牌前完成方案审查、施工图结构部分设计（上市企业需完成全套施工图设计）程序。区政府授权国家级经济技术开发区自行负责辖区内工业用地招拍挂出让条件的设定。

6.严格资格认定。单位或企业对已进行公开招拍挂的具体地块有意向的，须在规定时限内向地块所在平台、镇街提出申请，区经科局根据地块所在平台、镇街上报的项目书面审核意见，对符合条件的报名者出具报名资格认定书。

（四）规范开工期限、建设周期与达产期限

工业用地项目的开工期限、建设周期和达产期限按照下列规定执行：

开工期限：每宗土地原则上必须在签订交地协议之日起6个月内开工（指自然日，下同），最长不超过1年。开工日期以用地单位依法取得施工许可证并进场施工之日为准。

竣工期限：每宗土地地上总建筑面积小于等于8万㎡的项目，受让单位应在开工之日起3年内竣工；地上总建筑面积大于8万㎡的项目，受让单位应在开工之日起4年内竣工。竣工日期以用地单位依法取得建设项目（最后一期）《建设工程规划核实确认书》之日为准。

最终的开工期限和建设周期以《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》）的约定为准。

工业用地项目的达产期限原则上为竣工后的24个月，一般不得超过36个月，对重大产业项目、战略性新兴产业项目或者非企业自身原因、不可抗力因素，可另行约定开竣工和达产时间。

二、加强工业用地合同履约和批后监管

为进一步加强对工业出让用地的批后监管，确保土地受让方严格按照《出让合同》《履约监管协议》履约，根据省、市有关文件的规定，全区实行项目履约监管和工业用地的开、竣工验收以及投资强度、产业类型专项验收、达产履约验收制度、全过程监督管理制度。

（一）及时签订相关监管协议

工业用地成交后，各招商平台、镇街应在市规划和自然资源局临平分局与受让单位签订《出让合同》前，先与受让单位签订《履约监管协议书》，约定双方的权利和义务。市规划和自然资源局临平分局要完善《出让合同》格式文本的内容，区招商部门、平台、镇街要完善《履约监管协议书》的内容，将是否允许土地转让、厂房土地出租、改变房屋土地使用用途、改变产业类型的具体要求纳入协议内容。

（二）严格项目开竣工验收制度

工业用地的开工、竣工验收，由市规划和自然资源局临平分局牵头组织实施；工业用地的投资强度、产业类型专项验收，由区经科局牵头组织实施。工业用地项目未通过上述竣工验收的，市规划和自然资源临平分局（不动产权登记部门）不得办理不动产权证书，同时，项目本身及项目用地的受让方暂缓享受区级其他相关优惠政策。工业用地的开、竣工验收以及投资强度、产业类型的专项验收，按下列规定执行：

1.项目开工、竣工验收。工业用地项目开工日期以土地受让方依法取得施工许可证并实际进场施工之日为准；竣工日期以用地单位依法取得建设项目（最后一期）《建设工程规划核实确认书》之日为准。项目在未按约定期限开工或竣工的，按《关于严格落实土地出让合同违约责任追究的通知》《闲置土地处置办法》（国土资源部第53号令）处置。遇有非企业自身原因或遇有不可抗力因素，导致拿地企业的投资项目不能按合同约定时间开工竣工的。土地受让方应提供相关证明材料，由所在平台、镇街初审并出具相关意见，经相关职能部门确认，报市规划和自然资源局临平分局审核，待阻碍因素消除后重新约定开工或竣工时间。

2.项目投资强度、产业类型专项验收。工业用地项目的实际完成投资以企业提供的该项目（宗）投资统计相关资料为依据，土地受让方可以通过该宗用地范围内的技改项目投资额叠加后续投资额合并计算（以专项审计报告为准）、集团企业多宗土地总投资额合并计算（所在平台、镇街审核同意）等方式，核定单个项目或多个项目的总投资额。工业用地项目的产业类型专项验收需对项目现场生产设备（含GMP）及生产设备投资额度（采购合同）等情况进行核验。投资强度、产业类型不符合《出让合同》《履约监管协议书》约定的，项目所在平台、镇街应责令土地受让方限期整改，限期整改完成前，暂缓出具验收合格的结论。工业出让用地《出让合同》及《履约监管协议书》未明确约定投资强度的项目，由各相关平台、镇街进行初审，经区经科局复审后，准予通过投资强度专项复核验收。工业出让用地《出让合同》及《履约监管协议书》约定固定资产投资小于500万（限额以下）的项目，其产业类型、投资强度复核验收工作由项目所在平台、镇街负责实施，验收结果报区经科局、市规划和自然资源局临平分局（不动产权登记部门）备案。对于2008年6月6日之前出让的工业用地项目，考虑到此类土地出让前我区尚未出台严格的监管文件，可以不再进行产业类型、投资强度的专项复核验收，经属地镇街、平台审查同意后，直接报市规划和自然资源局临平分局（不动产权登记部门）审核并办理不动产权证。对于2014年7月25日之前出让的工业用地项目，因国家、省、市、区产业指导目录发生较大变化，且我区城市规划调整较大，同意弱化产业类型的复核验收，在项目投资强度达到约定条件且确实用于工业生产或生产性服务业的情况下，经镇街、平台出具相关意见并报区经科局审核确认后，可以通过专项复核验收并办理不动产权证。遇有非企业自身原因或遇有不可抗力因素，或者因区域空间规划及产业布局发生重大调整，导致项目未能按《出让合同》及《履约监管协议书》约定实施产业类型并达到投资强度的，土地受让方应提供相关证明材料，由所在平台、镇街初审并出具相关意见，报区经科局审核同意后，可以根据实际情况调整项目产业类型及投资强度指标并通过专项复核验收。

（三）严格项目达产验收制度

工业用地项目通过竣工验收后，平台、镇街应督促企业加快设备安装、尽早投产运营。工业用地项目所在平台、镇街是达产履约验收的责任主体；区经科局牵头组织达产履约复核工作，区经科局、区发改局、市生态环境局临平分局、区税源办等单位按照职责，负责亩均产值和R & D占比、单位能耗标准、单位排放标准、亩均税收的履约复核工作，根据工作需要可委托第三方审计提供，并由相应主管部门予以确认。工业用地项目在《监管协议》约定达产日期前30日内，企业应主动向平台、镇街提出达产验收书面申请；企业如提前达到达产要求，可提前提出验收申请。平台、镇街应主动会同各部门开展达产验收，并出具复核意见书；未通过复核的，责令其限期整改，整改期最长不超过一年。整改后仍不能达到《监管协议》约定的，其违约责任按《监管协议》有关条款执行。

新增工业用地实行“建设期+投产期+剩余年限使用期”分阶段权证管理，建立土地赋权与承诺兑现挂钩机制。达产验收通过前，不动产登记证书应按照合同约定备注：国有建设用地使用权的抵押价值以土地出让总价款为最高抵押额；“属工业项目标准地性质”，其权属变动应满足“标准地”项目要求。

（四）严格全过程监督管理。

根据“谁审批谁负责、谁主管谁负责”的原则，区各相关部门应建立覆盖工业用地项目建设、竣工验收、达产复核、股权变更等环节的监测核查机制，利用综合信用监管、“亩均论英雄”等举措，构建工业用地监管体系。对未按《履约监管协议》约定实施项目建设运营且未及时整改到位的企业，及擅自进行产权转让、擅自出租、擅自改变房屋土地使用用途、擅自改变产业类型的企业，由区级相关部门和属地平台、镇街依法依约予以处置。项目在未达产前或无法达产的项目，原则上项目业主及其关联企业不得在临平区范围内再新增工业用地。同时，建立“标准地”项目全过程信用档案，将企业落实承诺行为信息由区信用办记入信用档案并依法公开，对严重失信的用地企业实施联合惩戒，作为企业享受差别化优惠政策的重要参考。

三、规范工业用地交易管控及退出机制

工业用地严禁转让自然人。受让人与平台、镇街签订新的《履约监管协议书》后，方可办理不动产转移登记。以“标准地”出让方式取得的工业用地需要转让的，应事先完成《履约监管协议书》约定的权利义务，并取得监管协议执行单位同意转让的书面意见。转让后“标准地”条件不变，相关权利义务随之转移。不以“标准地”出让方式取得的工业用地需要转让的，应将当地政府出具的该转让地块现行“标准地”要求一并纳入转让条件。工业用地通过司法处置进行转让的，司法部门事先告知平台、镇街和市规划和自然资源局临平分局。平台、镇街对司法处置的工业用地有产业准入要求的，应当以书面形式出具相关的产业准入要求，司法部门应在拍卖公告中明确相关准入条件，并积极引导竞买人在拍卖前对接属地平台、镇街，告诫竞买人审慎参与竞拍。通过司法处置取得建设用地使用权的，由属地平台、镇街与受让人重新签订《履约监管协议书》，约定相关监管指标。再由市规划和自然资源局临平分局与受让人签订《土地合同补充协议》，重新约定开竣工时间等条款。

对已供地未动工的工业用地，建立退地机制。受让人在合同约定的开工建设日期届满一年前不少于60日向出让人提出申请的，出让人在扣除定金后退还受让人已缴纳的剩余国有建设用地使用权出让价款；受让人在本合同约定的开工建设日期超过一年但未满二年，并在届满二年前不少于60日向出让人提出申请的，出让人应在扣除本合同约定的定金，并按照规定进行闲置土地处置后，将剩余的已付国有建设用地使用权出让价款退还受让人。对《出让合同》签订之日起6个月内无法取得环评批复且项目无法正常实施的，由属地平台、镇街申请并提交具体方案，经区政府批准后，可以解除土地出让合同。对达产验收未通过复核的工业用地项目，责令其限期整改后，投资强度、亩均产值仍不到约定标准50%或亩均税收不到承诺标准30%的，属地平台、镇街有权提前终止《履约监管协议》，并可收回土地使用权。

四、其他事项

（一）各单位要切实提高认识，对照职责，明确责任，进一步细化工业用地出让及批后监管工作举措，不断强化工业用地全生命周期管理工作合力。区发改局、市规划和自然资源局临平分局负责督促指导全区“标准地”改革工作；区审计局依托审计项目，将项目履约监管协议执行情况纳入审计监督范围。

（二）创新型用地的出让和监管，按照省、市有关规定执行。

（三）区级以上重大工业项目如对投资强度、土地产出、税收等经济指标有特殊要求的，经区政府同意，可以按《浙江省企业投资工业项目“标准地”工作指引（2022版）》等省市现行的其他有关规定执行。

（四）对工业用地上闲置建筑物等资源，经市规划和自然资源局临平分局等部门批准，可以临时改变使用功能并缴纳土地年收益。

（五）本意见自2024年1月8日起施行，原临平政办〔2022〕103号文件同步作废。区内有关规定与本意见不一致的，以本意见为准。

附件：1.临平区工业用地项目开工确认表

2.临平区工业用地项目竣工确认表

3.临平区工业项目用地投资强度、产业类型专项验收表

4.临平区工业项目用地达产履约验收表

5.工业用地项目履约指标计算方法及说明

附件1

临平区工业用地项目开工确认表

附件2

临平区工业用地项目竣工确认表

附件3

临平区工业项目用地产业类型、投资强度

专项验收表

备注:1.本表由项目所在平台、镇街签署意见后报区统计局及区经科局审查；

2.本表中投资强度的验收结论（意见）不作他用，仅适用于不动产权证书手续办理。

附件4

临平区工业项目用地达产履约验收表

附件5

工业用地项目履约指标计算方法及说明

一、固定资产总投资额（单位：万元）

固定资产总投资额：指厂房、设备和地价款（厂房和设备的投资额按照项目建成进入正常生产时的厂房建造成本和设备购置成本计，地价款按照土地合同约定成交金额计）。

二、固定资产投资强度（单位：万元/亩）

固定资产投资强度＝固定资产总投资额/项目用地面积。

项目用地面积是指该项目用地红线范围内的土地面积，下同。

三、亩均年产值（单位：万元/亩）

亩均年产值=工业产值/项目用地面积。

工业产值：用地范围内企业的工业产值合计数，具体以合同约定达产验收日期或在达产验收约定时间提前提出申请的日期前连续12个月工业产值合计数为准。

四、亩均年税收（单位：万元/亩）

亩均年税收=税收实际贡献/项目用地面积。

税收实际贡献：指用地范围内企业的税费“实际入库数”合计。“实际入库数”包含13项税（费）种：增值税、消费税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、车船税、资源税、教育费附加、地方教育附加。其中：增值税实际入库数=增值税不含调库净入库税收+生产型出口企业发生的“免抵”税额（含应调未调部分），具体以合同约定达产验收日期或在达产验收约定时间提前提出申请的日期前连续12个月税费“实际入库数”合计数为准。

五、单位能耗增加值（单位：万元/吨标煤）

单位能耗增加值=工业增加值/综合能耗。

工业增加值为用地范围内企业在报告期内以货币形式表现的工业生产活动的最终成果，是企业全部生产活动的总成果扣除了在生产过程中消耗或转移的物质产品和劳务价值后的余额，是企业生产过程中新增加的价格。

综合能耗指企业在生产活动和非生产活动中消费的能源，包括生产活动中作为燃料、动力、原料、辅助材料使用的能源，生产工艺中使用的能源，用于能源加工转换的能源；非生产活动中使用的能源。

工业增加值、综合能耗指标具体以合同约定达产验收日期或在达产验收约定时间提前提出申请的日期前连续12个月数据合计数为准。

六、单位排放增加值（单位：万元/吨）

单位排放增加值=工业增加值/排污量。

排污量：用地范围内企业，安装使用符合国家规定和监测规范的污染物自动监测设备的，按照污染物自动监测数据计算；未安装使用污染物自动监测设备的，按照监测机构出具的符合国家有关规定和监测规范的监测数据计算；因排放污染物种类多等原因不具备监测条件的，按照国务院生态环境主管部门规定的排污系数、物料衡算方法计算，具体以合同约定达产验收日期或在达产验收约定时间提前提出申请的日期前连续12个月排污量合计数为准。

七、研究开发费用总额占营业收入总额的比例

研究开发费用总额占营业收入总额的比例=研究开发费用总额/营业收入总额。

研究开发费用总额、营业收入总额具体以合同约定达产验收日期或在达产验收约定时间提前提出申请的日期前连续12个月数据合计数为准。

注：项目用地范围内的企业须由平台、镇街确认；存量用地企业新拿地的，计算年亩均产值、年亩均税收等指标时，应相应减去存量用地约定的产值、税收。

附件：临平政发〔2023〕44号.wps