各镇人民政府、街道办事处，区直各有关单位,各有关企业：

按照区委、区政府关于推进老旧小区改造后长效管理的相关要求，结合临平区实际，我局拟定了《关于加强临平区老旧小区综合改造提升后长效管理的指导意见》，现印发给你们，请在文件正式生效后贯彻执行。

杭州市临平区住房和城乡建设局

2024年12月12日

关于加强临平区老旧小区综合改造提升后长效管理的指导意见

为贯彻落实国家和省、市关于实施老旧小区综合改造提升有关部署，全面加强全区范围内老旧小区综合改造提升后的长效管理，巩固老旧小区综合改造提升成果，按照区委、区政府关于推进老旧小区长效管理的相关要求，结合临平区实际，提出如下意见：

一、工作目标

深入贯彻习近平总书记关于城市建设管理工作的重要思想，践行以人民为中心的发展理念，将老旧小区综合提升改造成果巩固与物业管理改善工作有机结合，进一步理顺职能、强化协同，真正建立起长效管理机制，打造更多“六有”（有完善设施、有整洁环境、有配套服务、有长效管理、有特色文化、有和谐关系）宜居小区，为我区加快建设杭州城东新中心，打造“数智临平·品质城区”作出贡献。

二、适用范围

已实施综合改造提升的老旧小区，以及部分前期已改造现状较好的老旧小区。

三、基本原则

（一）坚持党建引领

充分发挥社区、小区等基层党组织作用，搭建老旧小区长效管理党建共建工作平台，建立健全民主协商、居民自治、社会参与机制，引导广大党员、群众、社会组织等积极投身长效管理，形成共建共治共享的治理格局。

（二）坚持以人为本

坚持人民城市人民建、人民城市为人民，把改善民生作为推进老旧小区长效管理的出发点和落脚点，突出问题需求导向，不断增强群众的获得感、幸福感、安全感。

（三）坚持属地管理

坚持“条块结合，齐抓共管”的原则，突出属地管理，由属地镇街提出，区直相关职能部门牵头召开联席会议，常态化推进老旧小区长效管理各项工作，构建多元共建共治共享工作格局。

（四）坚持群众参与

坚持依靠群众，依法有序组织居民参与小区治理，确保居民的“知情权、参与权、决策权、监督权”，协商解决老旧小区长效管理工作中的实际问题和矛盾纠纷。

四、明确管理内容

（一）立面管控

根据《杭州市违法建设行为处理实施意见》，应对老旧小区改造完工后的以下行为依法认定并查处：

1.擅自改变临街建筑外立面：封闭沿街阳台、临街建筑外墙开门、开窗及扩大移动门、窗原尺寸和位置，空调机位（包括挡板）改建，改变临街建筑外立面颜色、材料及结构等；

2.外立面违规搭建：擅自在建筑外立面违规搭建防盗保笼、雨篷、花架、晾衣架等设备；擅自改建房屋坡屋顶，封闭露台、错落式阳台、架空层围合、搭建无烟灶的情形；擅自破墙开店等改变房屋使用用途的情形；

社区、物业负责倡导居民不复装外置式防盗保笼、雨篷、花架、太阳能热水器等影响外立面风格统一的设施设备；确有阳台封闭需求的，建议以小区为单位，规范窗体、玻璃颜色，统一样式后参照执行。

（二）防违控违

根据《杭州市违法建设行为处理实施意见》，应对老旧小区改造完工后的以下行为依法认定并查处：

1.擅自违法占地：违法侵占城市道路、城市河道、消防通道、广场、公共绿地、公共设施及公共场所用地的；

2.擅自新建、搭建建筑物、构筑物的：在院内、楼顶、露台搭建简易房、阳光房、围墙等；在楼道内搭建构筑物、搭建落地遮阳（雨）檐篷、楼梯；搭建葡萄架；用砖墙、木（竹）栅栏、铁栅栏围圈绿地；搭建檐廊、拱门、平台、花坛、木桥、凉亭、假山、坡坎、水池等；擅自开挖室内外地面建造地下室；开挖架空层；室内外开挖水池、游泳池、鱼池、下沉式花园等情形。

以上（一）、（二）项行为若违反道路交通安全、建筑安全、城市市容容貌、户外广告、物业管理、房屋使用安全等法律法规规定的，则按照相关法律法规的规定予以处理。

（三）飞线治理

1.杜绝增量。老旧小区综合改造提升后，原则上五年内不得开挖敷设管线；坚决杜绝飞线、增量架空线缆的出现；旧改项目竣工验收后，管线单位再次提出“上改下”或迁改的，由管线单位承担全部费用。

2.加强运维。综合改造提升后，原有及新增的水电气热信专营设施设备产权属于各专营单位所有的，由原产权单位进行运营管理；产权属镇街所有的，镇街可委托具备相应能力的专业单位承担日常运维工作；供电、供水、排水、燃气管线（设备）运维管理的职责分工，按我区现行规定（约定）执行。

（四）绿化管养

老旧小区公共绿地属于全体业主共有，除绿地养护管理单位按照技术规范实施养护外，任何单位和个人未经审批，禁止擅自移植、砍伐、修剪树木。确需调整的，应根据《杭州市老旧小区绿化调整实施意见（试行）》等相关要求，由业主委员会（或社区、街道）委托实施单位拟订方案，依法公示并征求业主意见，向属地绿化管理部门报备后适时实施。

（五）垃圾分类

老旧小区综合改造提升后，应按照《杭州市生活垃圾管理条例》等相关要求设置生活垃圾分类收集点，以及特殊垃圾的定时投放点，做好相关生活垃圾分类宣传设施设置；改造后的垃圾收集点应配备清洗设施，清洗废水须经污水收集管和残渣沉淀池进入污水管网。同时，严格按照建筑垃圾管理要求，严禁未经行政审批，违规清运处置建筑垃圾（拆除垃圾、装修垃圾等）。

（六）消防安全

综合改造提升后的老旧小区，应按照《浙江省消防条例》《关于印发<全省老旧小区整治指导标准>的通知》（浙消安委办〔2018〕96号）等相关要求，合理配置消防设施、器材或者消防安全标志；改造后打通的疏散通道、安全出口、消防车通道、消防登高面需加强维护管理；严禁在建筑内的共用走道、楼梯间、安全出口处等公共区域停放电动车或者为电动车充电，消防疏散通道和安全出口应保持畅通，严禁在公共楼道内堆放物品影响人员疏散；加强燃气管线及阀门的排查及问题处置。

（七）出租房管理

加强对老旧小区出租房屋的依法监督和动态管理，做好出租房屋日常的投诉受理、违规查处等工作，有效治理老旧住宅小区房屋“群租”乱象，消除治安、消防、房屋安全隐患。

（八）安防设施

加强老旧小区综合改造提升后的安防管理，设置周界安防监控系统，并对主要出入口门禁等设备线路进行按时维护，保障安全防范系统的正常运行。安装车辆道闸等出入管理系统，维护单元防盗门和单元门禁系统，构建无死角无盲区安全防护网，增加居民安全感。

（九）应急保障

老旧小区综合改造提升后，应及时明确应急组织架构、资源配置、通信保障和处置流程，制定疏散路线和救援操作程序，定期组织预案演练，检验更新应急预案的可行性和实用性，提升居民安全意识和应急能力。

（十）服务业态发展

结合未来社区“一统三化九场景”建设要求，引入的功能业态要有利于补齐服务短板、提升社区活力、打造“未来社区”，在保障建筑结构及消防安全、严格控制对周边环境影响的前提下，鼓励老旧小区既有物业用房、机关国企闲置资产或沿街店面活化利用为公共服务、市政公用设施等。

五、规范管理程序

（一）竣备项目接管

项目完工后，镇街应及时召集相关科办、社区、业主委员会（物业管理委员会）、物业服务企业对物业管理区域内老旧小区改造内容进行查验，明确各项改造内容的质量责任主体、质保期限和质保方式，做好图纸交接工作。移交资料应包括但不限于：改造项目总平面图；外立面效果图；增设设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业管理所需的其他资料；专业管线的资料分别移交给相关专业单位。

（二）明确管理区域。针对已完成老旧小区综合提升改造并引入物业进行管理的合围小区。

（三）确定物管模式及物业服务企业选聘。由镇街、社区指导业主委员会（物管委）征求小区居民意见后确定采取专业化物业管理模式；意见征求以户为单位（一个独立产权单位为一户），采取书面形式，公示告知居民物业管理的组织形式、服务内容和收费标准；社区通过公开招标方式，对物业管理区域物业服务企业进行选聘。

（四）建立住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制。老旧小区应当在交存本小区住宅专项维修资金前，制定管理公约，对住宅专项维修资金交存、续交的标准以及交存方式进行明确，管理公约经业主大会同意后，由小区业委会（物管委）组织业主交存；镇街、社区会应当督促业主按照交存标准交存。利用小区共用部位、共用设施设备从事经营活动收取的相关收益，可用于交存住宅专项维修资金，具体分配办法在社区居委会指导下由业主大会决定，会商解决好小区共有部分收益归属而产生的相关纠纷。

（五）处置流程

1.事前告知

社区应会同物业服务企业负责制定管理告知清单，并做好公示告知工作，切实维护旧改工作成效。

2.巡查检查

一是物业服务企业按照合同约定做好小区巡查，及时发现违反本指导意见的相关情况。二是社区网格员做好社区网格范围内老旧小区的日常巡查。三是镇街每月两次对镇街辖区范围内老旧小区进行巡查。四是住建、公安、消防、综合执法、市场监管等多部门不定期开展联合执法，推进形成齐抓共管的工作格局。

3.违规处置

物业服务企业及网格员巡查中发现问题，应立即告知居民进行整改；如不听劝阻强行施工，物业服务企业需当天报告社区；网格员需及时报镇街综合信息指挥室。社区应做好上门劝阻及解释工作，业主如未按要求整改，则由镇街防违控违管理部门会同城管中队，做好劝导并限期整改，逾期不整改的，由镇街负责恢复原状。区级部门在联合执法发现问题，应及时抄告至镇街，镇街应会同社区落实整改工作要求，区级部门做好政策支撑和业务指导。

六、明确管理职责

（一）区级单位

1.区住建局

牵头统筹老旧小区改造后长效管理机制建设，协调解决长效管理中遇到的难点问题；指导属地镇街加强物业管理、装修管理、巡查检查等政策宣传、工作落实和考核工作。

2.市规划和自然资源局临平分局

指导属地镇街做好老旧小区内的空间用途管制及小区内违法建筑的监管、拆除工作。

3.区综合行政执法局

指导属地镇街开展老旧小区内违法建筑查处工作；做好生活垃圾分类、建筑垃圾治理的政策指导、督查检查等工作。

4.其他相关区级部门

按照职责做好老旧小区改造提升后长效管理的协调和指导工作。

5.供电、水务、燃气、电信、移动、联通、华数等企业

支持和配合做好水、电、气、通信等长效运维工作。

（二）属地镇街

1.属地镇街建立相应工作机制，全面负责老旧小区综合提升改造后长效管理工作及四个平台巡查执法、防违控违工作；牵头对接施工单位做好小区改造后质保期内的工程质量保修工作；落实各专营单位对供水、排水、供电、燃气、供热、通讯、有线电视等公共设施进行维修养护。

2.结合物业管理、平安综治等相关工作，制定辖区内老旧小区综合改造提升后长效管理评价细则，组织开展长效管理工作评价，对工作有序、成效明显的社区、小区给予适当奖励，对于巡查、处置到位的网格员、拆违人员、业委会（物管委）、物业服务企业等相关从业人员，可结合镇街物业管理、平安综治等相关工作予以年终表彰，对排名落后的，予以通报批评，并在年终综合评价中进行结果运用。

（三）社区居委会

各镇街指导社区居委会牵头做好管理区域业主委员会（物管委）成立、专业化物业公司选聘等工作；做好物业管理区域内部分小区原有物业服务企业的清退工作，落实业主委员会（物管委）、物业公司有效开展日常工作，积极开展多样化服务活动，引导小区居民、业主委员会（物管委）、物业公司有效磨合，对管理区域内矛盾纠纷及时化解，确保小区管理有序，氛围和谐统一。

（四）业主委员会（物管委）

业主委员会（物管委）需积极配合社区开展各项工作，及时了解业主的意见和建议，协助和监督物业公司履行合同职责，在全体业主和物业公司间起到桥梁和纽带的作用，及时发现并尽力调处小区内各类矛盾纠纷。针对保质期结束后公共部位维修事宜，依据《临平区物业保修金及物业专项维修资金使用操作流程》的相关规定申请使用。

（五）物业服务企业

负责加强对违章搭建、违规安装保笼、雨篷、花架、太阳能热水器等行为的巡查检查、劝止整改和及时报告工作，物业服务企业履职情况纳入对物业企业的星级评定。

七、相关要求

（一）持续开展优化。已实施改造的老旧小区，应按照城市整体风貌，持续优化街区形象，积极配合开展持续性的城市更新工作。

（二）开展业务培训。由镇街牵头负责，定期组织社区居民委员会、业主委员会（物管委会）、物业服务企业，开展《中华人民共和国民法典》《浙江省物业管理条例》《杭州市物业管理条例》等法规政策及相关业务培训，形成培训记录，提高相关人员业务水平，促进物业管理服务的规范化、专业化。

（三）加强质量监管。探索聘请等第三方机构开展相关物业服务质量评估、费用收支的审计等，提升物业服务企业服务水平，研究优化物业服务收费标准，逐步实现小区内收支平衡。

（四）加强宣传引导。通过宣传引导，逐步提升居民参与物业管理的责任意识，及时总结提炼老旧小区中加强和完善物业管理工作的好经验、好做法，发挥示范带动效应，营造良好舆论氛围。

本指导意见自2025年1月15日起施行。

附件：1.巡查处置流程图

　　　2.物业管理告知清单（示例）

附件1