各镇人民政府、街道办事处，区直各单位：

《关于规范杭州市临平区村级留用地管理工作的实施意见》已经区委、区政府研究同意，现予印发，请认真贯彻执行。

杭州市临平区人民政府办公室

2025年8月29日

（此件公开发布）

关于规范杭州市临平区村级留用地管理工作的实施意见

为进一步加强和规范村级留用地管理，加快推进留用地安置工作，根据国家土地管理相关法律法规和《杭州市人民政府关于印发<杭州市区村级留用地管理办法（试行）>的通知》（杭政函〔2014〕35号）、《杭州市人民政府办公厅关于进一步完善杭州市区村级留用地开发建设管理工作的通知》（杭政办函〔2023〕1号）等文件精神，结合我区实际，特制定本实施意见。

一、基本原则

1.坚持政府主导。加强政策引导和工作统筹，切实发挥各级政府在推进留用地安置工作中的主导作用。村级集体经济组织〔以下简称村（社区）〕是申请使用留用地额度的主体；各做地主体负责落实做地范围内村（社区）的留用地安置任务；各镇（街道）履行属地职责，与做地主体共同落实留用地安置任务，并负责监管留用地项目开发建设；区级相关部门应各司其职做好服务与指导工作。

2.坚持集体决策。严格执行社员（代表）会议制度，如留用地额度申请、收益分配使用等重大事项的确定或调整，必须经社员大会或社员大会授权的社员代表大会应到会社员代表三分之二以上通过，由集体经济组织成员集体决策确定。

二、额度标准

全区各村（社区）以1998年底经区统计局核准的农业在册人口加全区平均自然增长人口为基数，按以下标准确定留用地额度：

人口在2000人以下的村（社区），留用地额度为40亩；

人口在2000人（含）至2500人的村（社区），留用地额度为50亩；

人口在2500人（含）以上的村（社区），留用地额度在50亩的基础上，每增加100人增加1亩。

1999年1月1日后被征收耕地占全村1998年底总耕地数30%（含）以上、60%以下的村（社区），可申请50%的留用地额度；1999年1月1日后被征收耕地占全村1998年底总耕地数60%（含）以上的村（社区），可全额申请留用地额度。

其他特殊情形的，为促进村集体经济发展，实现共同富裕，可报请区政府一事一议。

三、开发模式

留用地项目严禁用于商品住宅开发，所得房产由村（社区）长期持有，不得变卖。

（一）自主开发

自主开发是指村（社区）参与开发村级留用地的一种操作模式。做地主体、镇（街道）统筹做好规划选址工作，村（社区）可通过引入社会资本进行开发建设。

1.项目类型

商业商务、工业厂房等经营性项目，以及除义务教育、普高以外的教育、医疗等公共服务设施项目。

2.开发形式

村（社区）综合考虑自有资金、建设运营管理能力等因素，选择以下形式：

（1）自持开发类

自持开发是指村（社区）单独或村村联合开发村级留用地，由村（社区）100%自持的一种操作模式。

可采用协议出让等供应方式。土地出让前，拟开发项目应征求相应行业主管部门意见。在协议出让条件中设置受让单位100%自持等条件。

（2）合作开发类

合作开发是指村（社区）与社会资本成立项目公司进行村级留用地开发，由村（社区）持有的比例不低于51%的模式。

①土地出让。采取招拍挂方式公开出让。做地主体根据项目所在村（社区）具体情况提出挂牌出让条件，市规划和自然资源局临平分局按土地出让相关规定审批。该模式必须成立项目公司，村级集体经济组织在项目公司中所占股份应不低于51%；项目建成后，村级集体经济组织应持有不低于地上总建筑面积（不含物业用房面积）51%的房产。上述要求须作为招拍挂出让条件予以明确。村级留用地项目土地出让后，国有土地使用权出让价款由合作方按规定足额缴纳。

②建筑物和土地转让。项目公司向市规划和自然资源局临平分局提交建筑设计方案送审时，一并提交经村（社区）确认的析产方案。竣工且完成规划用地核验后，按原批准的股份比例和析产方案进行完税析产，由各方股东依法受让所占份额的土地使用权和地上建筑物。析产后，村级集体经济组织自留建筑面积及分摊土地面积份额不得低于整个合作项目的51%，且不得分割转让和销售。析产后，合作方所持房产（除国家和省、市、区有特殊规定外）可按规划批建的最小产权单元分割转让和销售。物业管理用房、物业维修基金和保修金按物业相关政策执行。

（3）土地换房产类

土地换房产是指村（社区）提供土地，由社会资本竞得土地后无偿返还村（社区）不低于总建筑面积20%房产的模式。

①土地出让。采用招拍挂方式公开出让。出让起始价由土地出让价款（即土地基本成本）和最低返还面积两部分组成。招拍挂时土地基本成本不变，以无偿返还村（社区）房产面积为标的，无偿返还房产面积最多者为村级留用地竞得人。竞得人按出让合同约定缴纳土地出让价款。返还面积为计算容积率的建筑面积，竞得人除提供计算容积率的建筑面积外，须提供相应公共配套设施（如停车位等）。竞价后的返还面积全部由村集体经济组织所有。该模式原则上带项目建设方案招拍挂，且该方案做到初步设计深度。

村（社区）应合理确定无偿返还房产的起始面积，原则上不低于总建筑面积的20%，经做地主体同意后提交市规划和自然资源局临平分局审核，报区政府批准。

②建筑物和土地转让。竞得人向市规划和自然资源局临平分局提交建筑设计方案送审时，一并提交经村（社区）确认的析产方案，明确无偿返还房产的位置。在竣工且完成规划用地核验后，按原批准的析产方案进行完税析产。无偿返还房产办理不动产权证的各项税费、物业维修基金、保修金等由留用地竞得人承担。

（二）额度换房产

额度换房产是指村（社区）使用村级留用地额度与做地主体置换房产的一种操作模式。置换房产由做地主体负责筹集。

1.置换房产范围

置换房产原则上为各做地主体已持有的经营性房产。无可置换房产的，可通过新建、购买等途径予以落实。

2.置换面积标准

各做地主体应结合自身区域位置、房产性质用途和平均租金收益水平等，和属地镇（街道）及做地区域范围内符合留用地申请条件的村（社区）协商确定合理的留用地置换面积标准，报区政府批准后实施，但每亩村级留用地额度置换房产建筑面积最高不得超过500平方米。

各做地主体、镇（街道）可对辖区内商业办公用地出让价格进行评估，扣减区域内做地成本亩均价和亩均规税规费后，得出亩均土地出让收益。同时，对辖区内国有出让土地上的商业办公用房按市场价进行评估，得出每平米的房产价值。将亩均土地出让收益除以每平米房产价值得出每亩置换面积标准参考值。置换房产面积由做地主体在区域内统筹平衡。

3.置换房产落实

置换房产为做地主体已持有房产的，置换协议须明确置换房产具体位置和房产性质用途。置换房产为新建房产的，置换协议须明确新建房产位置和建设周期。做地主体根据区域内实际情况酌情考虑支付村（社区）租金，超过三年未完成建设的，自置换协议签订满三年之日起必须支付村（社区）租金。

（三）额度货币化回购

额度货币化回购是指对村（社区）可使用的留用地额度，由所在做地主体以支付货币形式进行回购的一种操作模式。回购资金由做地主体承担。

各做地主体、镇（街道）对辖区内商业办公用地出让价格进行评估得出亩均出让价，扣减辖区内做地成本亩均价和亩均规税规费后，得出亩均土地出让收益，作为留用地额度货币化回购价格的参考标准。各做地主体应结合自身实际，和属地镇（街道）、村（社区）协商，并在区域内统筹平衡后确定回购价格，报区政府批准后实施。

四、保障措施

加强部门协同，由区土地整治和管理利用工作联席会议负责全区村级留用地的管理、指导、监督等工作，统一协调推进中的困难和问题。区级相关部门应各司其职，在行政审批和验收等环节按照“最多跑一次”的要求优化服务，积极指导做地主体、镇（街道）、村（社区）落实安置工作。同时，加大政策扶持力度，额度换房产模式中如多高层安置公寓底商营业房等涉及划拨补办出让的置换房产，由做地主体补缴土地出让金。上述补缴的土地出让金和自主开发模式中的土地出让金，均按区政府相关政策执行。自主开发中的自行开发类项目报批和建设过程中涉及的属区级及以下收取的行政性规费（含城市市政基础设施配套费），按中央、省、市相关减免政策规定予以减免。

本意见自2025年10月2日起施行，由市规划和自然资源局临平分局负责组织实施。已批准的村级留用地项目，允许按原批准内容继续实施。自本文件生效起，原临平政办〔2022〕120号文件停止适用。

附件：1.村级留用地安置模式操作流程

2.村级留用地安置职责分工

附件1

村级留用地安置模式操作流程

一、自主开发操作流程

1.申请核拨额度。符合留用地申请条件的村（社区）提出申请，经做地主体、镇（街道）审核同意后，向市规划和自然资源局临平分局申请核拨额度。

2.签订选址协议。实行自主开发的，由做地主体、镇（街道）和村（社区）三方签订自主开发选址安置协议，协议需明确自主开发地块具体面积、四至范围等，并约定自上述协议签订之日起18个月内由村（社区）进行开发建设。因村（社区）自身原因逾期未开发建设的，视同放弃选址方案。

3.办理核销手续。村（社区）凭自主开发选址安置协议向市规划和自然资源局临平分局办理村级留用地额度核销手续。

4.土地抵押。村级留用地项目原则上不得抵押；确需抵押的，必须在本村范围内公告，并经社员大会或社员大会授权的社员代表大会应到会社员代表三分之二以上同意，经所在镇（街道）审核报区政府同意后实施，并由所在镇（街道）监管使用。抵押所得价款应全部用于本留用地项目建设，不得用于其他建设和投资。

二、额度换房产置换操作流程

1.申请核拨额度。符合留用地申请条件的村（社区）提出申请，经镇（街道）审核同意，并征求相应做地主体意见后，向市规划和自然资源局临平分局申请核拨额度。

2.明确置换方案。做地主体根据可提供的房产面积、区政府批准的置换面积标准和做地范围内村（社区）留用地额度换房产需求情况，与村（社区）协商后排定置换计划、制定置换方案（包括置换涉及的房产位置、面积、交房时间等）。置换方案需报区财政局（国资办）审批。

3.签订置换协议。按照置换方案，村（社区）与镇（街道）、做地主体签订额度换房产三方（或双方）置换协议，办理房产交割手续。

4.办理备案手续。已签订的置换协议须报市规划和自然资源局临平分局备案。

5.办理产权过户。做地主体负责将已持有和建成后的置换房产产权证书办理至村（社区）名下，相关税费由做地主体按规定缴纳，镇（街道）、村（社区）协助办理。对因受最小分割单元限制导致留用地额度无法匹配置换的，超出置换面积标准部分，可由村（社区）参照做地主体委托评估的市场价予以购买；不足置换面积标准部分，可由做地主体参照本辖区内货币化回购价格予以回购落实。另外，涉及无法办理产权过户的置换房产，在村（社区）同意的前提下，可由做地主体代为持有，相应收益归村（社区）。

三、额度货币化回购操作流程

1.申请额度核拨。符合留用地申请条件的村（社区）提出申请，经做地主体、镇（街道）审核同意后，向市规划和自然资源局临平分局申请核拨额度。

2.签订回购协议。按照经区政府批准的额度货币化回购价格，做地主体、镇（街道）和村（社区）三方（或双方）签订留用地额度货币化回购协议。

3.办理核销手续。村（社区）凭已签订的回购协议，向市规划和自然资源局临平分局办理村级留用地额度核销手续。

4.回购资金用途。回购资金主要用于购买临平区内非住宅房产，或投入本村（社区）使用剩余留用地额度开发的村级留用地项目，不得分发到户（人）。额度货币化回购资金由镇（街道）加强监管，严格监控资金使用范围，村（社区）应杜绝挪作他用，确保回购资金定向使用。

附件2

村级留用地安置职责分工

一、做地主体职责

各做地主体负责落实做地范围内村（社区）留用地安置任务。在额度换房产模式中，主要负责明确区域内相对统一的置换房产面积标准、筹集置换房产、办理房产过户、返租等工作，并在村（社区）申请核拨额度时书面明确落实周期等内容；在自主开发模式中，主要负责把关项目业态定位，优化地块出让条件等工作；在额度货币化回购中负责落实回购资金等工作。

二、镇（街道）职责

镇（街道）作为留用地项目开发监管主体，应加强村级留用地项目前、中、后期动态监管，建立长效工作机制。要加强项目前期把关。负责协助召开村（社区）社员代表大会等相关会议，引导村（社区）合理选择开发模式。要加强项目批后监管。通过严格监管村（社区）项目开发资金流向等，确保抵押所得价款应全部用于本留用地项目建设。要建立留用地项目包干制。对村级留用地项目实行领导包干制，落实监管责任领导，做到“一项目一责任人”，明确责任科室和专人全程动态监管，对开发利用中遇到的问题做到“早发现、早处理”。同时，镇（街道）负责主动对接做地主体和村（社区），指导村（社区）做好相关政策解释和协调工作，与做地主体共同落实留用地安置任务。

三、区级相关部门职责

市规划和自然资源局临平分局严格审查，做好留用地额度核拨及备案工作；区财政局（国资办）严格审查额度换房产的置换方案；区农业农村局积极做好析产至村集体经济组织的留用地项目资产、资金的监督管理和业务指导工作；区审计局加强对做地主体、镇（街道）、村（社区）村级留用地工作的监督检查。

附件：临平政办〔2025〕24号 .wps